Een in Nederland woonachtige particuliere eigenaar geeft zijn buitenlandse tweede woning in 2026 in box 3 aan tegen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari (of WOZ‑waarde als die richtinggevend is). Over die waarde wordt in Nederland op basis van het huidige forfaitaire box‑3‑stelsel belasting geheven, terwijl het buitenland zelf vaak al heft over huurinkomsten en/of vermogenswinsten. Nederland verleent dan voorkoming van dubbele belasting via de evenredige vrijstellingsmethode, waardoor per saldo alleen over een deel van de box‑3‑heffing vermindering wordt gegeven. Vanaf 2028 wordt box 3 omgezet naar een stelsel van werkelijk rendement, maar voor woningen blijft (onder voorwaarden) een forfaitaire vastgoedbijtelling van 3,35% bestaan, met een aparte behandeling voor (bijna) volledig verhuurde objecten. Dit artikel ziet op de situatie volgens de nu bekende wetgeving en plannen voor box 3 tot en met 2028.
Wat valt in Nederland in box 3 onder het woonplaatsbeginsel?
Een inwoner van Nederland wordt in box 3 belast naar zijn wereldvermogen; daaronder valt ook een tweede woning in het buitenland. De buitenlandse woning wordt in box 3 opgenomen tegen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari van het kalenderjaar (bij buitenlandse woningen veelal de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat). Het buitenlandse land mag daarnaast heffen op basis van zijn eigen regels, bijvoorbeeld via inkomstenbelasting over huur en/of vermogenswinst of via een vermogensbelasting. In Nederland wordt in box 3 niet de daadwerkelijke huur of verkoopwinst belast, maar (tot 2028) een forfaitair rendement over de waarde dat onder “overige bezittingen” valt.
Wat is in Nederland nu onbelast voor de inkomstenbelasting?
Voor de inkomstenbelasting (box 1 en 3) zijn de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten uit de buitenlandse tweede woning in Nederland vrijgesteld, zolang de woning in box 3 valt. Dat betekent ook dat daarmee samenhangende kosten, zoals onderhoud en lokale belastingen, in Nederland niet aftrekbaar zijn bij de inkomstenbelasting. In het land van ligging zijn de huurinkomsten meestal wél belast, veelal als inkomsten uit onroerend goed op werkelijke basis. Als de verhuur kwalificeert als een met btw belaste dienst (bijvoorbeeld kortdurende verhuur), kan over de huur in het betreffende land of in Nederland een btw‑tarief (vaak 21% of lokaal tarief) gelden, waarbij de btw op kosten onder voorwaarden aftrekbaar is. De Nederlandse box‑3‑heffing blijft daarbij beperkt tot het forfaitaire rendement over de waarde, onder aftrek van de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
Hoe ontstaat dubbele belasting en hoe wordt die voorkomen?
Door het woonplaatsbeginsel (Nederland belast het wereldvermogen van een inwoner) en het situsbeginsel (het buitenland belast onroerend goed op zijn grondgebied) kan dubbele belasting ontstaan over dezelfde tweede woning. Het buitenland heft bijvoorbeeld over huur en vermogenswinsten, terwijl Nederland over de waarde van de woning in box 3 een forfaitair rendement in aanmerking neemt. Op grond van belastingverdragen en het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 heeft het land waar de woning is gelegen in beginsel het primaire heffingsrecht over onroerende zaken. Nederland verleent dan een vermindering van de box‑3‑belasting via de methode van evenredige vrijstelling (evenredigheidsmethode). Daardoor wordt de Nederlandse box‑3‑druk over het deel dat is toe te rekenen aan de buitenlandse woning (deels) weggenomen, maar niet altijd volledig gecompenseerd als het Nederlandse forfaitaire rendement hoger is dan het buitenlandse belastbare inkomen.
Hoe werkt de evenredigheidsbreuk in het huidige forfaitaire stelsel?
De vermindering ter voorkoming van dubbele belasting wordt berekend via een breuk waarbij het buitenlandse box‑3‑vermogen wordt afgezet tegen het totale box‑3‑vermogen. In de teller wordt het forfaitaire rendement dat aan de buitenlandse woning is toe te rekenen opgenomen (zoals het fictieve rendement over “overige bezittingen” voor die woning). In de noemer staat het totale belastbare box‑3‑inkomen (het totale forfaitaire rendement uit alle box‑3‑bezittingen minus schulden). De vermindering bedraagt: (forfaitair deel buitenlandse woning / totaal box‑3‑inkomen) × de over het totale box‑3‑inkomen verschuldigde belasting. Door het progressief werkende forfaitaire rendement per vermogenscategorie en de mix van spaargeld en beleggingen kan deze evenredigheidsmethode relatief ongunstig uitpakken ten opzichte van volledige vrijstelling van de waarde van de woning.
Wat verandert er als u kiest voor werkelijk rendement (overgangsrecht tot 2028)?
In de overgangsjaren richting 2028 wordt gewerkt met een systeem waarin de belastingplichtige in bepaalde situaties kan kiezen of wordt aangeslagen naar forfaitair rendement of werkelijk rendement (tegenbewijsregeling). Bij keuze of toepassing van werkelijk rendement voor box 3 wordt de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting gebaseerd op de verhouding tussen het werkelijke buitenlandse rendement en het totale werkelijke wereldrendement in box 3. De breuk wordt dan: werkelijk buitenlandse rendement / totale werkelijke rendement, vermenigvuldigd met de totale verschuldigde box‑3‑belasting. Dit kan ongunstig uitpakken als de feitelijke huurinkomsten (zonder kostenaftrek) laag zijn, terwijl het overige vermogen een relatief hoog rendement kent, omdat dan maar een klein deel van de totale belasting wordt vrijgesteld. Een eventuele waardestijging van de buitenlandse woning moet bij werkelijk rendement wél worden meegenomen, zodat het buitenlandse rendement hoger kan zijn dan alleen de huur.
Hoe werkt box 3 voor de buitenlandse tweede woning vanaf 2028?
Vanaf 1 januari 2028 treedt naar verwachting de Wet werkelijk rendement box 3 in werking: box 3 sluit dan in beginsel aan bij werkelijke inkomsten minus kosten. Voor woningen in box 3 geldt een onderscheid naar gebruik: bij volledige eigen gebruik wordt een forfaitair rendement (vastgoedbijtelling) van 3,35% over de WOZ‑waarde gehanteerd, waarbij periodieke kosten (zoals onderhoud) aftrekbaar zijn. Bij woningen die ten minste 90% van het jaar worden verhuurd (minimaal 328 dagen) worden de werkelijk ontvangen huurinkomsten belast, waarbij samenhangende kosten aftrekbaar zijn. Bij gemengd gebruik (minder dan 90% verhuurd) wordt het hoogste bedrag belast van de werkelijk ontvangen huur of het forfaitaire rendement van 3,35% over de WOZ‑waarde. Ook onder dit nieuwe stelsel blijft een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting gelden voor buitenlandse woningen, maar de precieze invulling van de voorkomingsbreuk in de wettekst en uitvoeringspraktijk is nog niet definitief uitgekristalliseerd.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.