Een eigen woning in de zin van artikel 3.111, lid 1, Wet IB 2001 is een gebouw, schip of woonwagen dat de belastingplichtige of zijn fiscale partner op grond van eigendom of een vergelijkbaar recht anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, en waarvan de voordelen, kosten en waardeverandering hem grotendeels aangaan. Bepalend zijn dus eigendom (of een kwalificerend recht) én hoofdverblijf, met een maximum van één hoofdverblijf per belastingplichtige en fiscale partner samen. Ook aanhorigheden zoals een tuin, garage of berging kunnen meetellen, en onder voorwaarden kan zelfs een pand met meerdere verdiepingen of een aangrenzend pand als één eigen woning gelden.
Wat is de wettelijke definitie van de eigen woning?
Artikel 3.111, lid 1, Wet IB 2001 verstaat onder een eigen woning: een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen (of een gedeelte daarvan), met de daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dit de belastingplichtige of zijn fiscale partner anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom (of economische eigendom, lidmaatschapsrecht coöperatie), en waarbij de voordelen, kosten/lasten en waardeverandering hem grotendeels aangaan; of op grond van vruchtgebruik, recht van bewoning of gebruik krachtens erfrecht. Kernvereisten zijn dus: eigendom/kwalificerend recht én hoofdverblijf. Er geldt daarnaast een maximum van één hoofdverblijf per belastingplichtige en fiscale partner samen (art. 3.111, lid 8, Wet IB 2001).
Wat behoort bij de eigen woning?
Er kan in diverse situaties sprake zijn van aanhorigheden zoals genoemd in de wet. Dan gaat het om een los kadastraal perceel of bijgebouw (garage(box), schuur, tuin, aangrenzend stuk grond) dat kan meetellen als aanhorigheid bij de eigen woning, mits cumulatief aan drie criteria wordt voldaan:
- Behoren bij de woning: nabijheid, bouwkundige samenhang (bouwstijl, wooncomplex), bereikbaarheid vanuit de woning.
- In gebruik zijn bij de woning: ter beschikking staan is genoeg, feitelijk gebruik is niet vereist.
- Dienstbaar zijn aan de woning: het object is ondergeschikt en verhoogt het woongenot (tuin, garage, berging, hobbyruimte).
Een fysieke vereniging met het hoofdgebouw is niet noodzakelijk (een garagebox op enige afstand kan aanhorigheid zijn), en een eigen kadastraal nummer staat op zichzelf niet in de weg aan kwalificatie als aanhorigheid. Het gaat om de feitelijke functionele samenhang, niet om de kadastrale of juridische begrenzing. Cultuurgrond, weiland voor hobbymatig vee of een stal voldoen doorgaans juist niet, omdat het functionele verband met de woonfunctie ontbreekt.
Wanneer geldt een pand als één eigen woning?
Ook als een gebouw uit meerdere bouwlagen of gedeelten bestaat, kan het geheel als één eigen woning kwalificeren als het naar aard en inrichting bedoeld is als één woning, civielrechtelijk als één geheel is geleverd en kadastraal niet is gesplitst. In een recente zaak (Hof Amsterdam 17 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1736) besliste het gerechtshof dat een herenhuis met drie verdiepingen — waarvan de eerste verdieping via een platform aan toeristen werd verhuurd — tóch als één eigen woning gold, ondanks eigen voorzieningen op de verhuurde verdieping, omdat er geen bouwkundige of kadastrale splitsing was.
Telt een tweede, bouwkundig zelfstandig pand mee als eigen woning?
Zodra sprake is van bouwkundig zelfstandige woningen (eigen ingang, eigen keuken/badkamer/toilet, volledige bouwkundige scheiding), kwalificeren deze niet als één eigen woning, ook niet als ze onder één dak of in hetzelfde complex liggen. In een zaak over twee naast elkaar gelegen appartementen (elk met eigen kadastraal nummer én eigen WOZ-object) oordeelden Rechtbank Noord-Holland, Hof Amsterdam en de Hoge Raad dat het twee zelfstandige woningen waren; het tweede appartement was ook geen aanhorigheid van het eerste, omdat het niet dienstbaar was aan de andere woning. Slechts één kon als eigen woning (box 1) gelden, de andere viel in box 3.
Een aangrenzende woning kopen en deze bij de eigen woning voegen?
U kunt een aangrenzende woning met een apart kadastraal nummer kopen en deze met uw bestaande woning verbinden. Als na samenvoeging sprake is van één bouwkundig en functioneel geheel dat als hoofdverblijf dient, wordt het geheel als één eigen woning aangemerkt voor de inkomstenbelasting. Let op: de feitelijke situatie na samenvoeging is doorslaggevend. Het is raadzaam om de samenvoeging goed te documenteren en zo nodig vooraf af te stemmen met de Belastingdienst.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.