Bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) geldt de samenloopvrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel a WBR alleen voor zover een rechtstreekse verkrijging van het onderliggende vastgoed zelf onder de samenloopvrijstelling zou vallen. Dat is het geval bij nieuwe, nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase of bij daadwerkelijke cumulatie van btw en overdrachtsbelasting. Zijn de appartementen al (langer dan zes maanden) in gebruik en is de btw op de stichtingskosten niet aftrekbaar geweest, dan kwalificeert het complex als gebruikt bedrijfsmiddel en is de samenloopvrijstelling bij de aandelenoverdracht niet van toepassing. Dit volgt uit de doorkijkarresten van de Hoge Raad en is recent bevestigd door Rechtbank Gelderland in een zaak over OZR-aandelen met een appartementencomplex dat al zes maanden werd verhuurd.
Dit artikel ziet op de wetgeving en jurisprudentie per 2026.
Wat is het doel van de samenloopvrijstelling?
De samenloopvrijstelling in artikel 15 lid 1 onderdeel a WBR voorkomt dubbele heffing van btw en overdrachtsbelasting bij dezelfde vastgoedtransactie. De vrijstelling grijpt in als de levering voor de btw is belast én diezelfde verkrijging normaal ook aan overdrachtsbelasting onderworpen zou zijn.
Belangrijke uitgangspunten:
- Doel: voorkomen van onwenselijke cumulatie van btw en overdrachtsbelasting.
- Kernsituatie: levering van nieuwbouw of bouwterrein met btw.
- Toepassing “in beginsel”: niet als sprake is van een gebruikt bedrijfsmiddel in handen van een aftrekgerechtigde ondernemer.
- Via de doorkijkarresten werkt de vrijstelling door naar bepaalde aandelenverkrijgingen in een OZR.
Voor welke situaties is de vrijstelling bedoeld?
De vrijstelling is in de praktijk vooral relevant in twee hoofdsituaties.
- Cumulatie: er is feitelijk btw verschuldigd over de levering én normaal ook overdrachtsbelasting over dezelfde verkrijging.
- Nieuwe, nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase, inclusief bouwterreinen en nieuwbouw vóór eerste ingebruikneming.
- De handelsfase kan fiscaal worden opgerekt tot zes maanden na eerste ingebruikneming als aan de voorwaarden van artikel 15 lid 6 WBR wordt voldaan.
- Bij een OZR werkt de vrijstelling slechts door voor zover de onderliggende bezittingen kwalificeren als nieuw, nog ongebruikt vastgoed in die bouw- en handelsfase.
Hoe werkt de doorkijkbenadering bij OZR-aandelen?
De doorkijkarresten van de Hoge Raad bepalen dat bij de verkrijging van OZR-aandelen wordt “doorgekeken” naar het onderliggende vastgoed om te beoordelen of de samenloopvrijstelling van toepassing is. De vrijstelling geldt alleen voor zover een rechtstreekse verkrijging van dat vastgoed zelf onder artikel 15 lid 1 onderdeel a WBR zou vallen.
Belangrijk uit het tweede doorkijkarrest:
- De doorkijk-samenloopvrijstelling ziet op nieuwe, nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase, inclusief bouwterreinen.
- Het goed mag ten tijde van de aandelenverkrijging nog niet als bedrijfsmiddel zijn gebruikt; gebruik binnen de in artikel 15 lid 6 WBR genoemde termijn wordt daaronder mede begrepen.
- Bij gebruikte onroerende zaken is de samenloopvrijstelling bij OZR-aandelen volgens de Hoge Raad niet van toepassing, ook al is btw in de kostprijs begrepen.
Wat speelde er in de casus bij Rechtbank Gelderland?
In de aangehaalde casus bij Rechtbank Gelderland ging het om de verkrijging van aandelen in een OZR die een appartementencomplex in eigendom had. De appartementen werden vanaf oplevering verhuurd aan particuliere huurders, zodat de prestaties btw-vrijgesteld waren en de btw op de stichtingskosten nooit in aftrek was gebracht; deze niet-aftrekbare btw zat dus verdisconteerd in de stichtingskosten en daarmee in de verkoopprijs.
Essentiële feiten:
- De appartementen waren ten tijde van de verkoop van de aandelen al meer dan zes maanden verhuurd, en daarmee in gebruik genomen.
- De verhuur was vrijgesteld van btw, waardoor in de verhuurfase geen btw-heffing plaatsvond over de huurtermijnen.
- Bij de aandelenoverdracht werd een beroep gedaan op de samenloopvrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel a WBR.
Waarom wees de Rechtbank de samenloopvrijstelling af?
Rechtbank Gelderland oordeelde dat de samenloopvrijstelling niet van toepassing is op de verkrijging van de OZR-aandelen in deze situatie. De rechtbank sloot daarbij expliciet aan bij het tweede doorkijkarrest van de Hoge Raad, waarin is beslist dat de vrijstelling bij een aandelenoverdracht in een OZR alleen geldt als sprake zou zijn van heffing over nieuwe, nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase.
De kernredenering van de rechtbank:
- Het appartementencomplex was al langer dan zes maanden in gebruik; daarmee was het geen “nog ongebruikte” onroerende zaak meer.
- Er was geen daadwerkelijke cumulatie van btw en overdrachtsbelasting rond de aandelenoverdracht, omdat de verhuur vrijgesteld was en bij de overdracht zelf geen btw werd geheven.
- Dat de niet-aftrekbare btw in de stichtingskosten economisch in de verkoopprijs van de aandelen zit, is onvoldoende om de samenloopvrijstelling toe te passen; dat is geen samenloop in de zin van artikel 15 WBR.
- Conclusie: de aandelenverkrijging ziet op een gebruikt bedrijfsmiddel, zodat de doorkijk-samenloopvrijstelling niet kan worden ingeroepen.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.