Er is overdrachtsbelasting verschuldigd als men in onroerend goed aankoopt wat in Nederland is gelegen. Doch soms is dit onroerend goed ook onderworpen aan omzetbelasting; dus in principe is er sprake van dubbele heffing. Om deze dubbele heffing te voorkomen is er een vrijstelling opgenomen in de overdrachtsbelasting: de samenloopvrijstelling.
Hoe werkt deze samenloopvrijstelling?
Het betreft een vrijstelling die uitsluitend geldt voor de overdrachtsbelasting en dus niet van toepassing is op de btw (omzetbelasting).
Er kan dus in specifieke situaties omzetbelasting verschuldigd zijn. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan, kan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden betaald.
Wanneer is er btw verschuldigd bij de levering van een onroerende zaak?
Er is btw verschuldigd in de volgende situaties:
- Er is uitgesproken van de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw (inclusief bijbehorend terrein) vóór, op of uiterlijk twee jaar na de datum van eerste ingebruikname;
- Er is sprake van de levering van een bouwterrein;
- De verkoper en koper kiezen voor een btw-belaste levering door middel van een verzoek aan de inspecteur.
De samenloopregeling , en dus vrijstelling van overdrachtsbelasting, is echter alleen van toepassing in de hierboven genoemde situaties 1 en 2.
Pas op: geen toepassing van de samenloopvrijstelling
De vrijstelling is niet van toepassing indien:
- de onroerende zaak is al als bedrijfsmiddel gebruikt;
- de koper kan de verschuldigde BTW geheel of gedeeltelijk in aftrek brengen.
- sommige situaties kan het gevolg zijn van een tijdelijke verbouwing van een bestaand pand uitgesloten zijn van een nieuwe structurele onroerende zaak. In dat geval is er sprake van een verkoop opnieuw van een met btw belaste levering.
Deze situaties hebben tot veel procedures geleid; de beoordeling is sterk feitelijk van aard.
Strafheffing bij de samenloopvrijstelling
Er is verder een algemene bepaling van toepassing op grond waarvan de samenloopvrijstelling niet van toepassing is.
Dit indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- De verkrijging vindt plaats als gevolg van een btw-belaste prestatie: en;
- De verkrijger kan de btw voor minder dan 90% in aftrek brengen: en;
- De vergoeding voor de heffing van de btw (inclusief de btw zelf), is lager dan de waarde in het economische verkeer. Hierbij is de reële kostprijs de ondergrens.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.