Bij het oversluiten of aanpassen van een hypotheek moet steeds opnieuw worden getoetst of nog wordt voldaan aan de aflossingseis: de lening moet volgens ten minste een annuïtaire maatstaf in maximaal 360 maanden worden afgelost. Wordt hier niet aan voldaan, dan verhuist de schuld naar box 3 en is de rente niet langer aftrekbaar. Bij oversluiten wordt voor de nieuwe schuld uitgegaan van de nog resterende looptijd en de nog resterende eigenwoningschuld op het moment van oversluiten. Ook bij verkoop en latere aankoop van een woning speelt de zogeheten aflossingsstand een rol, en sinds 2022 gelden hiervoor aangepaste regels voor partners.
Wat is de eigenwoningschuld sinds 2013?
De eigenwoningschuld is de totale schuld waarvan de rente aftrekbaar is. Deze regeling is met ingang van 2013 gewijzigd. Voor de aftrekbaarheid worden eisen gesteld. Allereerst moet worden vastgesteld dat de leningen zijn aangegaan ter zake van de verwerving en/of verbetering van de eigen woning. Vervolgens moet in de leningsovereenkomst zijn vastgelegd dat de betreffende lening volgens ten minste een annuïtaire maatstaf in maximaal 360 maanden zal worden afgelost (de aflossingseis). Je mag wel sneller aflossen, doch het aflossingsschema moet worden berekend op 360 maanden.
Daarbij moet de belastingplichtige zich ook daadwerkelijk houden aan de aflossingsverplichting. De aflossingseis is per lening van toepassing. Blijkt dat niet het geval te zijn, dan is er geen sprake meer van een eigenwoningschuld en verhuist de schuld naar box 3. Voor eigenwoningschulden die al op 31 december 2012 bestonden, geldt geen beperking van aftrek van de rente; de maximale periode van aftrek van 360 maanden voor deze leningen gaat in op 1 januari 2013.
Verder moet rekening worden gehouden met een beperking van de renteaftrek als er sprake is van een eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve komt in mindering op de nieuwe eigenwoningschuld; alleen de rente over het saldo is aftrekbaar. Dit noemt men de bijleenregeling. De eigenwoningreserve is de reserve als gevolg van de verkoop van een eerdere eigen woning. Dit is het bedrag van de verkoopopbrengst van deze oude woning minus de op dat moment aanwezige eigenwoningschuld.
Waar moet je op letten bij nieuwe schulden?
In veel gevallen komt het voor dat men een bestaande lening wil aanpassen omdat men kan lenen tegen een voordeliger rentepercentage. Of men wil een nieuwe lening vanwege een verbouwing. Of men heeft een nieuwe financiering nodig vanwege de koop van een andere woning. Vaak realiseert men zich niet dat de wijze waarop dit wordt vormgegeven enorme gevolgen kan hebben voor de eigenwoningschuld en de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
Hoe werkt de aflossingseis precies?
De hierboven genoemde aflossingseis houdt in dat er volgens de leningsovereenkomst gedurende 360 maanden op annuïtaire wijze moet worden afgelost. Een en ander is geregeld in artikel 3.119c Wet IB 2001 middels een formule. Met behulp van deze formule kan men bij wijzigingen van de rentevoet en bij nieuwe leningen berekenen in hoeverre is voldaan aan de aflossingseis. Het toetsmoment ligt altijd op 31 december van een jaar. De berekening van de aflossingseis moet per schuld afzonderlijk worden toegepast; men heeft daarbij geen keuzevrijheid.
Verder wordt de aflossingseis verplicht getoetst op de volgende momenten: bij verkoop van de eigen woning, het moment van een rentewijziging en bij het oversluiten van een lening. Let hierbij op dat bij een variabele rente bij iedere wijziging een nieuw aflossingsschema moet worden vastgesteld; dit heeft hoge uitvoeringskosten tot gevolg.
Bij het oversluiten van een lening wordt voor de aflossingseis van de nieuwe schuld uitgegaan van de nog resterende maximale looptijd en de nog resterende eigenwoningschuld direct voorafgaand aan het moment van oversluiten. Als de bekende oude woningschuld uit meerdere schulden met verschillende looptijden bestaat, dan wordt de schuld met de kortste looptijd in aanmerking genomen. Daarna de schulden met een langere resterende looptijd.
Wat houdt de aflossingsstand in?
Als de woning wordt verkocht, is er geen sprake meer van een eigenwoningschuld. Koopt men op een later tijdstip weer een eigen woning, dan moet bij de berekening van het nieuwe aflossingsschema de verstreken looptijd van het oude aflossingsschema opnieuw in acht worden genomen. Men moet dus bij vervreemding van de oude woning de aflossingsstand vastleggen en kan deze bij de fiscus via een beschikking laten vaststellen.
De aflossingsstand is individueel en gaat bij partnersituaties niet automatisch over; met ingang van 2022 is dit gewijzigd. Alleen bij een gezamenlijke aankoop en (her)financiering kan er een overheveling plaatsvinden naar de andere partner.
Wat gebeurt er bij verhuizing naar een andere woning?
Bij de aankoop van een andere woning wordt de nieuwe woning soms geheel gefinancierd in afwachting van de verkoop van de oude woning. Er zou dan sprake zijn van een dubbele aflossingseis. In artikel 3.119d lid 1 Wet IB 2001 staat aangegeven dat de aflossingseis voor de oude eigenwoningschuld doorschuift naar de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning, dit voor zover de nieuwe eigenwoningschuld de oude eigenwoningschuld niet overtreft.
Voor partners die samenwonen en waarvan één van die partners geheel eigenaar is, geldt een speciale regeling. Als namelijk daarna gezamenlijk een nieuwe woning wordt gekocht, waarna de oude woning wordt verkocht, wordt op gezamenlijk niveau bekeken of de aflossingsstand voldoende is ingezet. Voor de oude eigenwoningschuld geldt dan geen aflossingseis meer.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.