De Wet op de omzetbelasting omschrijft een bouwterrein sinds 2017 als onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om met een of meer gebouwen te worden bebouwd. Deze definitie sluit aan bij Europese rechtspraak en moet ruim worden uitgelegd: een terrein hoeft daarom nog geen formele bouwbestemming te hebben, en ook een omgevingsvergunning hoeft nog niet definitief te zijn verleend. Voldoende objectieve gegevens en aantoonbare plannen kunnen al genoeg zijn om een bebouwingsbestemming vast te stellen.
Wanneer is onbebouwde grond voor de btw een bouwterrein?
De Wet op de omzetbelasting omschrijft een bouwterrein als onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om met een of meer gebouwen te worden bebouwd. Deze definitie geldt sinds 2017 en sluit aan bij Europese rechtspraak. Het begrip bouwterrein voor de btw moet ruim worden uitgelegd. Een terrein hoeft daarom nog geen formele bouwbestemming te hebben. Ook hoeft een omgevingsvergunning nog niet definitief te zijn verleend. De feitelijke omstandigheden en aantoonbare plannen kunnen voldoende zijn om een bebouwingsbestemming vast te stellen.
Wat staat er letterlijk in de wet en wat is de uitleg?
Op grond van artikel 11, zesde lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968) wordt sinds 2017 onder een bouwterrein verstaan “onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”. De definitie ‘bouwterrein’ is verruimd naar aanleiding van het arrest van het Hof van Justitie Maasdriel (HvJ EU 17 januari 2013, C-543/11, Woningstichting Maasdriel). Volgens de wetgever blijkt uit dit arrest dat “een terrein als bouwterrein in de zin van de btw-richtlijn [kan] worden aangemerkt, wanneer uit een beoordeling van alle omstandigheden – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – blijkt dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd.” Het woord ‘kennelijk’ in de wettekst ziet volgens de wetgever op de hiervoor aangehaalde tekst (zie p. 87 aangehaalde Kamerstukken).
Volgens de wetgever (zie ook p. 87 aangehaalde Kamerstukken) zijn de vier bouwterreincriteria die tot 1 januari 2017 in artikel 11, vierde lid, Wet OB 1968 waren opgenomen, voorbeelden van objectieve gegevens waaruit de bebouwingsbestemming van het onbebouwde terrein kan volgen. Daarnaast is ook sprake van een bouwterrein “als er een ander objectief gegeven is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd was te worden bebouwd. Bijvoorbeeld ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits het ondersteund wordt door objectieve gegevens waaruit volgt dat het terrein op het moment van levering bestemd was voor bebouwing.”
Moet er op het moment van de levering voor de btw sprake zijn van een bouwbestemmingsplan?
Volgens de Kennisgroep is dat niet noodzakelijk. Voor de kwalificatie als bouwterrein is een omgevingsplan dat bebouwing toestaat niet noodzakelijk. Wel zal moeten worden nagegaan of op het moment van levering van de onbebouwde grond voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die erop wijzen dat:
- het omgevingsplan zal worden gewijzigd; of
- een omgevingsvergunning zal worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Ook volgens de Hoge Raad moet het begrip bouwterrein ruim worden uitgelegd.
Welke omstandigheden moeten in aanmerking worden genomen?
Objectieve gegevens die betrekking hebben op de voorziene bebouwing van het betreffende terrein en van belang kunnen zijn bij de hierboven genoemde beoordeling, zijn onder andere:
- een omgevingsvisie;
- een stedenbouwkundig plan;
- een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de koper en de gemeente;
- correspondentie tussen de koper en de gemeente over de bouwplannen;
- uitlatingen van de gemeente waaruit blijkt dat bebouwing in de nabije toekomst mogelijk is;
- initiatief van de gemeente tot aanpassing van het omgevingsplan of het afgeven van een omgevingsvergunning;
- (interne) (ontwikkelings)plannen van de koper waaruit het voornemen tot bebouwing blijkt;
- een architectplan;
- gemaakte architectkosten;
- de prijs van de grond.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.