In 2026 wordt verhuurd vastgoed in box 3 standaard belast met een forfaitair rendementspercentage van 6% over de waarde per 1 januari 2026 (categorie ‘overige bezittingen’). Komt je werkelijke rendement lager uit dan dit forfait, dan kun je via de tegenbewijsregeling laten belasten wat je werkelijk hebt verdiend, maar dan zonder kostenaftrek en met inbegrip van alle waardemutaties. Dit artikel ziet op de regels voor box 3 in 2026 volgens de op dat moment geldende overbruggingswetgeving en jurisprudentie.
Hoe werkt het forfaitaire rendement van 6% op vastgoed in 2026?
Voor 2026 geldt voor verhuurd vastgoed en overige beleggingen een forfaitair rendement van 6%. Dit percentage wordt toegepast op de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2026, waarbij voor woningen de WOZ‑waarde als uitgangspunt mag dienen. De feitelijke huuropbrengsten of leegstand zijn voor de forfaitaire berekening niet relevant; de daadwerkelijke inkomsten worden dus niet afzonderlijk belast.
Kan ik in 2026 kiezen voor belastingheffing op werkelijk rendement voor mijn vastgoed?
In 2026 kun je in box 3 geen vrije keuzeregeling toepassen, maar wél via de zogenoemde tegenbewijsregeling aantonen dat jouw werkelijke rendement lager is dan het forfait en dan belasting over dat lagere werkelijke rendement vragen. Onder het werkelijke rendement vallen dan de totale huuropbrengsten én alle gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed over 2026 (waarde 31 december 2026 minus 1 januari 2026, bij woningen meestal op basis van WOZ of andere waarderingsmethode in het economische verkeer). Je kiest daarbij feitelijk voor een andere berekeningsbasis als dat gunstiger is dan het forfait, maar alleen als je aannemelijk maakt hoe hoog het werkelijke rendement is geweest.
Welke inkomsten tellen mee als werkelijke opbrengst uit vastgoed in box 3?
Tot het werkelijke rendement uit vastgoed in box 3 behoren in 2026:
- Huuropbrengsten over het jaar 2026.
- Gerealiseerde waardestijgingen bij verkoop in 2026.
- Ongerealiseerde waardeveranderingen (papieren winsten/verliezen) op 31 december 2026 ten opzichte van 1 januari 2026.
Bij verhuurde woningen wordt aangesloten bij de waarde in het economische verkeer; de WOZ‑waarde kan daarbij als praktische waarderingsbasis dienen waar dat past binnen de box 3‑systematiek.
Zijn kosten aftrekbaar als ik kies voor werkelijk rendement in box 3?
De tegenbewijsregeling voor werkelijk rendement in het huidige stelsel ziet primair op het belasten van het rendement, niet op het structureel in aftrek toelaten van alle kosten. Uit de huidige plannen voor een toekomstig werkelijk‑rendementsstelsel blijkt dat bij een volledig nieuw stelsel onderhoudskosten, belastingen en andere kosten mogelijk aftrekbaar zouden worden, maar dat regime gaat pas vanaf 2028 gelden. In 2026 zijn gebruikelijke kosten zoals onderhoud, gemeentelijke heffingen, waterschapslasten en verzekeringen in het overbruggingsstelsel in beginsel niet afzonderlijk aftrekbaar in box 3; rente op schulden wordt verdisconteerd via het schuldenforfait in box 3 en vermindert zo indirect de rendementsgrondslag.
Geldt de keuze voor werkelijk rendement alleen voor vastgoed, of voor al mijn box 3‑vermogen?
De box 3‑tegenbewijsregeling werkt per belastingplichtige over het totale box 3‑vermogen en niet als een vrije, afzonderlijke keuze per vermogenscategorie. In de praktijk beoordeelt de Belastingdienst per jaar of jouw totale werkelijke rendement op alle box 3‑bestanddelen lager is dan het forfaitaire rendement, zodat je niet uitsluitend voor vastgoed op werkelijk rendement kunt overstappen en voor spaargeld en effecten het forfait kunt handhaven. Ook bij andere bezittingen, zoals effecten, tellen dan alle gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen mee in het werkelijke rendement, terwijl kosten in 2026 nog beperkt of niet afzonderlijk aftrekbaar zijn.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.