Wanneer een onroerende zaak binnen 6 maanden na de vorige verkrijging opnieuw wordt geleverd, voorkomt artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) dat er twee keer volledig overdrachtsbelasting wordt geheven over (nagenoeg) dezelfde waarde. De tweede koper betaalt dan in beginsel alleen overdrachtsbelasting over de meerwaarde ten opzichte van de vorige verkrijging. Sinds 2026 geldt daarbij een extra ondergrens om te voorkomen dat de faciliteit, in combinatie met de tariefsverlaging voor tweede woningen, tot een te groot belastingvoordeel leidt.
Wat is de doorverkoopfaciliteit van artikel 13 WBR?
Wanneer een onroerende zaak binnen 6 maanden na de vorige verkrijging opnieuw wordt geleverd, voorkomt artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) dat er twee keer volledig overdrachtsbelasting wordt geheven over (nagenoeg) dezelfde waarde. Het is dus geen echte “vrijstelling”, maar een grondslag- of belastingvermindering bij de tweede (of latere) verkrijging.
Hoe werkt de hoofdregel: heffing alleen over de meerwaarde?
De heffingsgrondslag bij de tweede verkrijging wordt verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging al overdrachtsbelasting (of niet-verrekenbare btw) was verschuldigd. Voorbeeld: pand gekocht voor € 400.000 (overdrachtsbelasting betaald), drie maanden later doorverkocht voor € 420.000 → de tweede koper betaalt overdrachtsbelasting alleen over de meerwaarde van € 20.000. Is de tweede koper een belegger, of is de doorverkoopprijs lager of gelijk, dan krijgt de koper feitelijk een vermindering ter hoogte van de eerder betaalde belasting.
Wat zijn de voorwaarden en de timing voor de doorverkoopfaciliteit?
Beslissend is het moment van juridische levering (notariële akte/inschrijving Kadaster) bij zowel de eerste als de tweede transactie; die twee leveringsmomenten moeten binnen 6 maanden van elkaar liggen. Het tijdstip van de koopovereenkomst is niet relevant. De faciliteit werkt onbeperkt door bij ketentransacties: het maakt niet uit hoe vaak een pand binnen de termijn is doorverkocht, zolang elke opvolgende levering binnen 6 maanden na de vorige plaatsvindt. Bij verkrijging via aandelen in een onroerendezaaklichaam (art. 4 WBR) worden die aandelen en de erdoor vertegenwoordigde onroerende zaken voor deze regeling als “dezelfde goederen” beschouwd. De vermindering geldt alleen als bij de eerste verkrijging daadwerkelijk niet-verrekenbare overdrachtsbelasting of btw is betaald; is de vorige verkrijger bijvoorbeeld via een vrijstelling niets verschuldigd geweest, dan is er niets te verrekenen. Historisch is de termijn tijdelijk verlengd geweest naar 36 maanden (voor verkrijgingen in de periode september 2012 tot december 2014); dat is per 1 januari 2015 weer teruggezet naar 6 maanden.
Aan wie komt het voordeel toe?
Wettelijk komt het voordeel toe aan de koper (tweede verkrijger): hij betaalt simpelweg minder overdrachtsbelasting. Partijen kunnen in de koopakte afwijkend afspreken dat het “artikel 13-verschil” (het bedrag dat de koper minder betaalt) door de koper aan de verkoper wordt vergoed. Is de verkoper langer dan 6 maanden eigenaar, dan speelt dit niet. Wordt het verschil uitgekeerd aan de verkoper, dan is de koper daarover op zijn beurt weer overdrachtsbelasting verschuldigd, wat in de praktijk vaak “gebruteerd” wordt verrekend via de notaris.
Wat verandert er in 2026 door de tariefsverlaging voor tweede woningen?
Per 1 januari 2026 is het algemene tarief voor niet-hoofdverblijf-woningen (belegging, tweede woning) verlaagd van 10,4% naar 8%. Om te voorkomen dat de doorverkoopfaciliteit bij een tariefdaling tot een té groot voordeel leidt (verrekening van een hoger “oud” tarief tegen een lagere grondslag), is vastgelegd dat de koper bij toepassing van art. 13 WBR nooit minder belasting betaalt dan zonder het tariefverschil verschuldigd zou zijn geweest. Concreet: u mag de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting verrekenen, maar de uitkomst mag niet lager zijn dan het bedrag dat u zonder tariefwijziging al zou zijn geweest.
Wat is de samenloop met de startersvrijstelling en het verlaagde 2%-tarief?
Heeft de koper bij de eerste aankoop de startersvrijstelling (0%) of het verlaagde 2%-tarief voor eigen bewoning toegepast, en verkoopt hij binnen 6 maanden weer door zonder zelf te zijn gaan wonen, dan kan de Belastingdienst het verschil tussen het toegepaste lage tarief en het algemene tarief (2026: 8%) navorderen. De doorverkoopfaciliteit ontslaat de eerste koper niet van deze antimisbruiktoets.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.