De fiscale behandeling van de eigen woning is de afgelopen jaren flink gewijzigd, met name voor fiscale partners. Hieronder een overzicht van de belangrijkste regels en de wijzigingen sinds 2022.
De eigen woning in de aangifte inkomstenbelasting
Tot het belastbaar inkomen in box 1 behoort mede het saldo van de inkomsten en aftrekposten uit de eigen woning.
Dit is de woning die een belastingplichtige (en/of zijn of haar fiscale partner) in eigendom heeft en die hem of haar duurzaam tot hoofdverblijf dient.
Voor een belastingplichtige kan er maar sprake zijn van één eigen woning.
In de praktijk blijken er diverse situaties aanwezig waarbij wel of niet sprake is van een eigen woning.
Bij vaststelling van een eigen woning worden de voordelen daarvan op forfaitaire wijze vastgesteld op basis van de WOZ-waarde die geldt voor dat jaar. Deze WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar.
Aftrekbaar zijn de rente en kosten van leningen welke zijn aangegaan in verband met de verwerving en/of verbetering van de eigen woning. Deze leningen noemt men de eigenwoningschuld.
Het per saldo aan te geven bedrag (positief of negatief) wordt verwerkt in de aangifte(n) inkomstenbelasting van belastingplichtige en zijn of haar fiscale partner.
De eigenwoningschuld vanaf 2013
Het begrip eigenwoningschuld (de totale schuld waarvan de rente aftrekbaar is) is met ingang van 2013 gewijzigd. Voor de aftrekbaarheid worden eisen gesteld. Allereerst moet worden vastgesteld dat de leningen zijn aangegaan ter zake van de verwerving en/of verbetering van de eigen woning. Vervolgens moet in de leningsovereenkomst zijn vastgelegd dat de betreffende lening volgens ten minste een annuïtaire maatstaf in maximaal 360 maanden zal worden afgelost (de aflossingseis). Je mag wel sneller aflossen.
Daarbij moet de belastingplichtige zich ook daadwerkelijk houden aan de aflossingsverplichting. De aflossingseis is per lening van toepassing.
Blijkt dat niet het geval te zijn, dan is er geen sprake meer van een eigenwoningschuld en verhuist de schuld naar box 3. Voor eigenwoningschulden die al op 31 december 2012 bestonden, geldt géén aflossingseis: deze zogenoemde bestaande eigenwoningschulden hoeven niet annuïtair te worden afgelost om als eigenwoningschuld te kwalificeren. De algemene maximale periode van renteaftrek van 360 maanden (30 jaar) loopt voor deze schulden echter al vanaf het moment waarop de rente voor het eerst in aftrek is gebracht — voor de oudste schulden (van vóór 1 januari 2001) dus al vanaf 1 januari 2001, en niet pas vanaf 1 januari 2013.
Verder moet er rekening worden gehouden met een beperking van de renteaftrek als er sprake is van een eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve komt in mindering op de nieuwe eigenwoningschuld; alleen de rente over het saldo is aftrekbaar. Dit noemt men de bijleenregeling.
De eigenwoningreserve is de reserve als gevolg van de verkoop van een eerdere eigen woning. Dit is het bedrag van de verkoopopbrengst van deze oude woning minus de op dat moment aanwezige eigenwoningschuld.
Fiscale partners en de eigen woning
Indien sprake is van fiscale partners, dan mogen deze partners in hun afzonderlijke aangiften inkomstenbelasting naar keuze een aantal gezamenlijke posten verwerken.
Daaronder valt ook het saldo van inkomsten uit de eigen woning. Dus het saldo van de bijtelling en de aftrek van de hypotheekrente. De verdeling mag naar willekeur plaatsvinden.
Tot aan 2022 konden de fiscale partners bij een gezamenlijke aankoop en financiering ook kiezen voor het gelijkmatig verdelen van het gehele eigenwoningverleden.
Doch in 2022 is een en ander via nieuwe wetgeving veranderd in de situaties voor fiscale partners.
Veranderende situaties bij fiscale partners
Er kunnen allerlei situaties voordoen die gevolgen hebben voor aftrek van de eigenwoningschuld bij fiscale partners. Men kan een nieuwe woning kopen en de oude woning verkopen en daarvoor nieuwe schulden aangaan.
Of men wordt fiscaal partner en op dat moment heeft één van de partners al een eigen woning en een hypotheekschuld. Of één van de partners heeft een eigenwoningreserve uit het verleden opgebouwd. Of men gaat uit elkaar.
Kortom: diverse situaties die allen fiscale gevolgen hebben voor de situatie van de eigen woning. Voor veel van deze situaties is veel geregeld in wetgeving en besluiten.
Inmiddels is de regelgeving heel erg uitgebreid en maakt het daardoor complex.
Wijzigingen partnersituaties in de eigenwoningregeling in 2022
De eigenwoningreserve wordt persoonlijk vastgesteld en blijft persoonsgebonden.
Als één van de partners bij het aangaan van een huwelijk een eigenwoningreserve heeft, dan wordt die niet meer toegerekend aan de andere partner naar rato van zijn aandeel in de huwelijksgemeenschap.
Hierop geldt één uitzondering: als de eigenwoningreserve is ontstaan voordat boedelmenging heeft plaatsgevonden door voltrekking van een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen of wijziging van huwelijkse voorwaarden waardoor een algehele gemeenschap van goederen ontstaat. Bij die boedelmenging wordt 50% van de eigenwoningreserve toegerekend aan elk van de partners.
Bij overlijden van één van de fiscale partners ging de eigenwoningreserve, de aflossingseis en de aflossingsstand geruisloos over op de langstlevende partner.
Dit kon soms vreemde situaties opleveren als de langstlevende geen erfgenaam was.
Ingaande 2022 is deze situatie gewijzigd, en wel in de zin dat het overlijden van een belastingplichtige altijd leidt tot de vervreemding van de eigen woning.
Een eigenwoningreserve gaat bij overlijden niet over op een andere belastingplichtige, maar vervalt van rechtswege vanwege het overlijden. Als de eigenwoningschuld bij overlijden krachtens erfrecht overgaat op de partner, gaat het aflossingsschema van die schuld wel over op die partner.
Bij een gezamenlijke aankoop en financiering van een eigen woning, of bij gezamenlijke herfinanciering, is het mogelijk voor de partner om de ruimte voor de maximale bestaande eigenwoningschuld in de oversluitperiode te benutten.
De ruimte voor het aangaan van een bestaande eigenwoningschuld van de ene partner kan door beide partners naar rato van het schuldaandeel in de gezamenlijke schuld worden benut. Hierbij maakt het niet uit of de woning en schuld in de gemeenschap van goederen valt of niet.
Men kan gebruikmaken van deze regeling, het hoeft niet.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.