Bij investeringen en grote verbouwingen in vastgoed mag je de btw alleen aftrekken voor zover je de onroerende zaak gebruikt voor belaste prestaties; bij vrijgestelde verhuur is aftrek niet mogelijk of slechts gedeeltelijk (pro rata). Voor investeringsgoederen geldt een herzieningsperiode van 10 jaar (onroerend) of 5 jaar (roerend), en vanaf 2026 komt daar een 5‑jarige herzieningsregeling voor “investeringsdiensten” (grote werkzaamheden aan onroerend goed vanaf € 30.000 excl. btw per opdracht) bij.
Btw op investeringen in onroerende en roerende zaken
Voor investeringsgoederen wordt de aanvankelijk afgetrokken btw meerdere jaren gevolgd en zo nodig jaarlijks gecorrigeerd.
Belangrijk:
- Onroerende zaken (gebouw, verbouwingskost die kwalificeert als investering): herzieningstermijn 10 jaar, te rekenen vanaf het jaar van eerste ingebruikneming.
- Roerende investeringsgoederen waarop wordt afgeschreven (machines, inventaris): herzieningstermijn 5 jaar (jaar van ingebruikneming plus 4 jaren).
- Elk jaar beoordeel je het gebruik: blijft de verhouding belast/vrijgesteld gelijk, dan geen correctie; wijzigt het gebruik én is het verschil groter dan 10 procentpunten, dan herzien je een evenredig deel van de eerder afgetrokken btw.
- Bij volledig vrijgesteld gebruik in een jaar wordt in beginsel 1/10 (onroerend) of 1/5 (roerend) van de oorspronkelijk afgetrokken btw terugbetaald.
Let op: bij volledig vrijgestelde prestaties (bijvoorbeeld vrijgestelde verhuur zonder optie) is er in principe geen recht op aftrek van btw op aanschaf, onderhoud en exploitatiekosten.
Nieuwe regeling: btw‑herziening bij investeringsdiensten vanaf 2026
Vanaf 1 januari 2026 geldt een herzieningsregeling ook voor bepaalde grote diensten aan onroerende zaken, de zogeheten investeringsdiensten.
Kernpunten:
- Investeringsdiensten: kostbare diensten aan onroerende zaken met een vergoeding van minimaal € 30.000 exclusief btw per dienst/opdracht.
- Herzieningsperiode: 5 jaar (jaar van ingebruikneming van de dienst plus 4 jaren).
- Elk jaar beoordeel je of de verhouding belast/vrijgesteld gebruik afwijkt van het jaar van ingebruikneming; bij een verschil groter dan 10 procentpunten moet de btw‑aftrek pro rata worden herzien.
- De regeling geldt alleen voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik worden genomen.
Wat zijn investeringsdiensten in de btw?
Investeringsdiensten zijn grotere, meerjarige verbouwings‑ en onderhoudsdiensten aan onroerend goed die boven de drempel van € 30.000 excl. btw per dienst uitkomen.
Voorbeelden (mits per opdracht ≥ € 30.000 excl. btw):
- Vernieuwen, herstellen of groot onderhoud van een terrein.
- Sloopwerkzaamheden die samenhangen met (ver)bouw of renovatie.
- Installatie van materialen en gebouw gebonden installaties (bijvoorbeeld klimaat‑, lift‑ of beveiligingsinstallaties) als onderdeel van de dienst.
- Schilderwerkzaamheden aan het gebouw.
- Isolatiewerkzaamheden aan gevel, dak of vloeren.
- Gevel‑ en dakrenovaties of andere ingrijpende onderhouds‑ en renovatiewerkzaamheden.
De drempel ziet op de vergoeding per afzonderlijke investeringsdienst; het doel is te voorkomen dat een reeks kleine klussen elk een eigen herzieningstermijn krijgt.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.