Vanaf 2028 verandert de belastingheffing op vastgoed in box 3 ingrijpend. Het is daarom verstandig om te onderzoeken of het mogelijk is om vastgoed onder box 1 te laten vallen, wat fiscale voordelen kan bieden. In box 3 wordt vanaf 2028 verwacht dat over het werkelijke rendement 36% belasting wordt geheven. Het werkelijke rendement is de opbrengst minus de kosten. Voor vastgoed worden waardeveranderingen pas bij verkoop als opbrengst gezien, niet jaarlijks. Het wetsvoorstel voor box 3 in 2028 wordt naar verwachting in week 51 van 2025 in de Tweede Kamer behandeld.
Wat betekent vastgoed in box 1?
Vastgoed kan in box 1 vallen als het ter beschikking wordt gesteld aan de eigen BV, dit heet de tbs-regeling. Bij deze regeling wordt het inkomen uit vermogen (opbrengst minus kosten) belast in box 1, mogelijk met het maximale tarief van 49,5%. Er geldt wel een tbs-vrijstelling van 12% van het resultaat.
Op het eerste gezicht lijkt deze regeling qua tarief minder aantrekkelijk dan box 3, maar er zijn enkele belangrijke fiscale voordelen in box 1 die verschillen van box 3.
Welke aftrekposten zijn er in box 1 en niet in box 3?
Onder de tbs-regeling kunnen de volgende kosten worden afgetrokken:
- Afschrijving tot 100% van de WOZ-waarde
- Toepassing van de herinvesteringsregeling
- Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde
- Toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling
Is verplaatsing van vastgoed naar box 1 eenvoudig?
Nee, dit is geen simpele operatie. Ten eerste moet er een BV zijn waar het vastgoed aan ter beschikking wordt gesteld. Ook moet er een zakelijke vergoeding worden afgesproken voor het gebruik van het vastgoed. Daarnaast moeten de huidige huurders akkoord gaan dat de huur voortaan door de BV wordt geïnd.
Kortom, het verplaatsen van vastgoed van box 3 naar box 1 vereist zorgvuldige afweging en voorbereiding.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.