Short-stay-verhuur houdt in dat onroerend goed tijdelijk wordt verhuurd. In principe is verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw. Een uitzondering geldt echter voor verhuur die plaatsvindt binnen het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijven, zoals opgenomen in art. 11 lid 1 onderdeel b ten tweede Wet OB 1968.
Projectontwikkelaars kiezen soms bewust voor deze vorm van short-stay-verhuur, bijvoorbeeld om btw op gemaakte kosten te kunnen aftrekken of om herziening van eerder afgetrokken btw te vermijden.
Volgens de toelichting bij Tabel I van de Wet op de omzetbelasting wordt bepaald of sprake is van ‘verblijf voor een korte periode’ op basis van de aard en de duur van het verblijf. Wanneer gasten maximaal zes maanden in de accommodatie blijven en hun maatschappelijk leven elders blijft, is er sprake van korte termijnverhuur binnen het hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf. De verhuur is dan belast met btw en de voorbelasting op alle kosten, inclusief stichtingskosten, mag worden afgetrokken.
Stringente voorwaarden
Belangrijk is of de verhuurder in het contract, met inachtneming van het huurrecht, een maximale huurtermijn van zes maanden heeft opgenomen. Als er langer wordt verhuurd dan zes maanden, moet de verhuurder tegenover de inspecteur aannemelijk maken dat toch sprake is van ‘verblijf voor een korte periode’, zoals hierboven bedoeld.
Het is niet van belang of de accommodatie wordt aangeboden met extra diensten die gebruikelijk zijn in de genoemde sectoren, zoals schoonmaak, linnenservice of ontbijt. Wel moet worden aangetoond dat sprake is van tijdelijk verblijf en dat het middelpunt van het maatschappelijk leven van de huurders niet naar het appartement is verplaatst. Dit kan mogelijk worden aangetoond met een aparte verklaring van de huurders.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.