Soms komt het voor dat bij de levering van een onroerende zaak zowel omzetbelasting (btw) als overdrachtsbelasting aan de orde is. In bepaalde situaties geldt dan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt uitsluitend bij de verkrijging van een onroerende zaak, in de volgende gevallen:
- Als de levering van het gebouw (inclusief terrein) met btw belast is, omdat de levering plaatsvindt vóór of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van de eerste ingebruikneming.
- Bij een met btw belaste levering van een bouwterrein.
- Bij handelingen zoals vestiging, overdracht, wijziging, afstand of opzegging van zakelijke rechten die als verhuur van een onroerende zaak worden aangemerkt, mits deze verhuur met btw is belast.
Is het betreffende goed al als bedrijfsmiddel gebruikt, dan wordt de vrijstelling niet verleend als de verkrijger de btw (geheel of gedeeltelijk) mag aftrekken.
Verkrijging van aandelen in een Onroerendzaak BV?
De samenloopvrijstelling geldt ook bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR), voor zover de bezittingen bestaan uit nieuwe, nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase (inclusief bouwterreinen). Dit mag alléén als bij een rechtstreekse levering van de onroerende zaak door de OZR zelf de samenloopvrijstelling zou gelden. Voorwaarde is dat de OZR in dat geval als btw-ondernemer optreedt.
Beperking van de vrijstelling vanaf 1 januari 2025
Vanaf 1 januari 2025 blijft de vrijstelling alleen van toepassing als het vastgoed, vertegenwoordigd door de aandelen, gedurende twee jaar na verkrijging voor ten minste 90% wordt gebruikt voor met btw belaste activiteiten (per onroerende zaak beoordeeld). Wordt het vastgoed voor meer dan 10% gebruikt voor met btw vrijgestelde activiteiten, dan geldt de vrijstelling niet en moet overdrachtsbelasting worden betaald. Het tarief hiervoor is vastgesteld op 4%, zoals vermeld in artikel 14 lid 7 WBR 1970.
De reden voor deze beperking is dat het mogelijk was om vastgoed via een aparte BV te ontwikkelen en over te dragen via een aandelentransactie, zonder dat overdrachtsbelasting of btw betaalbaar was. Hierdoor kon btw worden bespaard, bijvoorbeeld bij verhuurde woningen of zorgvastgoed, waar btw-aftrek niet mogelijk is. Door de aanpassing wordt dit voordeel beperkt via de heffing van overdrachtsbelasting, met een gematigd tarief van 4%.
Noot: Het antwoord is gebaseerd op de bij ons bekende wetgeving en jurisprudentie per de hierboven aangegeven datum.